niedziela, 24 kwietnia 2016
czwartek, 10 marca 2016
Altana na
działce w ROD
Temat altany
działkowej i tego, jakie powinna spełniać wymagania jest bardzo często
poruszany na łamach wszystkich mediów związkowych. Niemniej jednak u wielu
osób, a zwłaszcza nowych działkowców, ciągle wzbudza zainteresowanie i dostarcza
wielu wątpliwości, dlatego po raz kolejny kompleksowo wyjaśniamy wszystkie
kwestie dotyczące altany na działce w ROD.
Przed rozpoczęciem budowy altany na
działce w ROD trzeba zapoznać się z przepisami prawa powszechnie
obowiązującego, jak i wewnętrznego PZD, które kompleksowo regulują to
zagadnienie. Kwestie dotyczące budowy altany działkowej uregulowane są przed
wszystkim w:
- ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 oraz z 2014 r. poz. 40) w art. 29.
- ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U. 2014 r. poz. 40) w art. 13.
- ustawie z dnia 20 marca 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 528) w art. 3.
- regulaminie ROD z dnia 1 października 2015 r. w § 44.
Definicja altany działkowej
Czym właściwie jest altana działkowa
i jakie powinna spełniać funkcje? Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w ustawie
z dnia 20 marca 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych
innych ustaw, która wprowadza definicję altany działkowej. Zgodnie z jej
zapisami jest to wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny
obiekt budowlany spełniający taką funkcję, położony na terenie działki w
rodzinnym ogrodzie działkowym o powierzchni zabudowy do 35 m² oraz wysokości do
5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do
powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna
powierzchnia nie przekracza 12 m². Jest to kompleksowa definicja altany
działkowej, która została również wprowadzona do ustawy o ROD w art. 2 pkt 9 a
oraz ujęta w § 44 regulaminu ROD. Z definicji tej wynika, że altana to budynek
o ściśle określonych wymiarach, który służy do zaspokajania potrzeb
rekreacyjnych i wypoczynkowych działkowca. W myśl § 44 pkt 1 regulaminu ROD
altana powinna być również funkcjonalna i estetyczna. Przepisy nie zastrzegają
z jakiego materiału ma być wykonany budynek, dlatego altana może mieć
konstrukcję zarówno murowaną, jak i drewnianą.
Wymiary altany
Kiedy już znamy definicję i
podstawowe przeznaczenie altany, przystępując do budowy musimy przede wszystkim
pamiętać o zachowaniu odpowiednich wymiarów, ponieważ altana działkowa może
mieć powierzchnię zabudowy do 35 m². Ustawa o ROD znowelizowała bowiem prawo
budowlane
i od 19 stycznia 2014 r. dopuszczalna powierzchnia zabudowy altany w
miastach i poza miastami została zrównana we wszystkich ROD i wynosi teraz 35
m². Rozwiązanie to jest bardzo korzystne dla działkowców, gdyż jest to
największa powierzchnia altany, jaką dopuszczały wszystkie przepisy
obowiązujące niemal od początku istnienia ogrodów działkowych.
Powierzchnię zabudowy liczy się po
obrysie ścian zewnętrznych. Niedopuszczalne jest zatem wybudowanie altany,
która w podstawie znajdującej się przy gruncie jest zgodna z przepisami,
natomiast jej górna część przekracza dopuszczalne normy.
Warto pamiętać, że do powierzchni
altany nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, jeżeli ich łączna powierzchnia
nie przekracza 12 m². Taras weranda lub ganek mogą być zadaszone, ale powinny
być otwarte, w związku z tym nie wolno ich zabudowywać. Jeżeli jednak
działkowiec mimo zakazu zabuduje taras, ganek, lub werandę, to ich powierzchnia
będzie wliczana do normatywnej powierzchni altany.
Zgodnie z § 44 pkt 3 regulaminu ROD
altana może mieć wysokość do 5 metrów przy dachu stromym i 4 metrów przy dachu
płaskim. Określenia dach płaski i dach stromy są sprecyzowane w Polskiej Normie
PN-89/B-10425, zgodnie z którą:
- dach płaski – to dach, którego połacie dachowe są nachylone do płaszczyzny pod kątem nie większym niż 12°,
- dach stromy – to dach, którego połacie dachowe są nachylone do płaszczyzny pod kątem większym niż 12°.
Przypominamy, że wysokość altany
mierzy się od poziomu gruntu do najwyższego punktu dachu.
Przepisy dotyczące odpowiednich
wymiarów altany na działce są bardzo ważne i każdy działkowiec powinien ich
przestrzegać. Należy przy tym pamiętać, że zgodnie z art. 13 ustawy o ROD
budynki, których wymiary przekraczają dozwoloną powierzchnię zabudowy nie
powinny znajdować się na działkach w ROD, ponieważ jest to niezgodne z
przepisami prawa powszechnie obowiązującego.
Lokalizacja altany na działce
W § 44 pkt 5 regulaminu ROD wyraźnie
zapisano, że odległość altany od granicy działki nie może być mniejsza niż 3
metry. W regulaminie ROD nie ma jednak żadnego przepisu, który zezwalałby na
wybudowanie altany w odległości mniejszej niż 3 metry za zgodą sąsiada lub
zarządu ROD. Jeżeli nie przewidziano takiej możliwości w uregulowaniach
prawnych, to znaczy, że altany nie można pod żadnym pretekstem zbudować w
odległości mniejszej niż wskazana. Regulamin nie upoważnia bowiem żadnego
organu Związku na wyrażenie takiej zgody, dlatego zarząd ROD nie ma prawa jej
udzielić.
W związku z tym, że taras stanowi
integralną część altany, to jego odległość od granicy działek powinna również
wynosić 3 metry.
Jeżeli działka jest bardzo wąska lub
nietypowo umiejscowiona i nie da się na niej wybudować altany w taki sposób,
aby zachować odległość 3 metrów od granicy działki, wtedy plan zagospodarowania
ROD określa miejsce usytuowania altany. Działkowiec zobowiązany jest wówczas
wybudować altanę zgodnie z tym planem. Jest to jedyne możliwe odstępstwo od
zachowania reguły 3 metrów przewidziane prawem.
Zgłoszenie budowy, nadbudowy i
rozbudowy altany
O zamiarze budowy, nadbudowy i
rozbudowy altany działkowej trzeba powiadomić na piśmie zarząd ROD. Do
wskazanego powiadomienia należy dołączyć rysunek uwzględniający powierzchnię
zabudowy, wysokość oraz usytuowanie altany względem granic działki. Obowiązek
taki nakłada na działkowców § 45 regulaminu ROD.
Znając już wszystkie uregulowania
dotyczące altany działkowej i jej wymiarów można przystąpić do budowy.
Obowiązki Zarządu ROD
Uregulowania prawne dotyczące altan
nakładają obowiązki nie tylko na działkowca, ale również na zarządy ROD.
Zgodnie z § 46 pkt 1 i 2 zarząd ROD nakazuje działkowcowi wstrzymanie budowy,
nadbudowy lub rozbudowy altany działkowej w przypadku zaistnienia przesłanek
uzasadniających podejrzenie naruszenia przepisów regulaminu. Gdy zarząd ROD
stwierdzi, że działkowiec wybudował, nadbudował lub rozbudował altanę działkową
z naruszeniem przepisów regulaminu, będzie on zobowiązany do usunięcia
nieprawidłowości, a nawet do rozebrania budowanej lub rozbudowanej altany
działkowej, jeżeli naruszenia nie mogą zostać usunięte w inny sposób. Natomiast
w przypadku powzięcia informacji, że na terenie działki wybudowano, nadbudowano
lub rozbudowano altanę lub inny obiekt z naruszeniem przepisów prawa, zarząd
ROD w imieniu PZD, zgłasza naruszenie do właściwego organu administracji
publicznej, jakim jest Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego.
Obowiązek ten nałożyła na wszystkie
stowarzyszenia ogrodowe ustawa o ROD w art. 13 ust. 2. Jasno wynika z tego
przepisu, że jest to nakaz ustawowy nałożony na zarządy ROD, a nie ich dobra
czy zła wola.
Zapisy te dotyczą wszystkich
stowarzyszeń ogrodowych, nie tylko PZD i każde stowarzyszenie ma obowiązek je
respektować i zgłaszać do nadzoru budowlanego altany, których wymiary
przekraczają dopuszczalne normy. Jeżeli organy stowarzyszenia ogrodowego
postępują inaczej, to w rażący sposób łamią postanowienia ustawy o ROD.
Przynależność do żadnego stowarzyszenia ogrodowego nie zapewni więc zwolnienia
z obowiązku przestrzegania prawa i nie usankcjonuje ponadnormatywnych altan.
Jeżeli Powiatowy Inspektor Nadzoru
Budowlanego stwierdzi naruszenie prawa dotyczącego altany, wówczas stanowi to
podstawę do wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej.
Jeżeli nowy działkowiec wstępuje w
prawo do działki, na której znajduje się już wybudowana wcześniej
ponadnormatywna altana, to jest on zobowiązany do tego, aby doprowadzić ją do
stanu zgodnego z prawem. W związku z tym składa w zarządzie ROD pisemne
oświadczenie określające termin, w jakim dostosuje ją do wymogów ustawowych.
Nie może zatem usprawiedliwiać się tym, że to nie on ją wybudował, więc nie
będzie ponosił za to odpowiedzialności. Nabywając działkę oświadczył bowiem, że
zna wszystkie przepisy dotyczące właściwego zagospodarowania działki
i będzie
ich przestrzegał. Dlatego chcąc nadal być członkiem PZD oraz użytkownikiem
altany powinien odpowiednio zmniejszyć jej powierzchnię.
Należy zatem po raz kolejny
podkreślić, że budowa altany o wymiarach przekraczających normy określone
zarówno w prawie budowlanym, ustawie o ROD, jak i przepisach związkowych zawsze
była i jest samowolą budowlaną, ponieważ wszystkie przywołane przepisy jasno i
wyraźnie mówią o tym, że altana działkowa powinna mieć określoną powierzchnię,
której nie można przekraczać. Dotyczy to również działkowców, którzy swoje
altany wybudowali dużo wcześniej, ponieważ przepisy regulaminów ROD zawsze
określały, jakie dopuszczalne prawem wymiary może mieć altana i nigdy nie
wynosiły one więcej niż 35 m². Zatem działkowcy, których altany mają większą
powierzchnię, nawet, jeżeli wybudowali je kilkanaście lat temu są zobowiązani
do tego, żeby dostosować ich gabaryty do stanu zgodnego z prawem.
Przykre konsekwencje
Rzeczą niesłychanie ważną jest
również zapis art. 42 ust. 1 ustawy o ROD, zgodnie z którym
w przypadku
wygaśnięcia prawa do działki działkowcowi nie przysługuje wynagrodzenie za
obiekty,
w tym również i altanę wybudowane niezgodnie z prawem. Odszkodowanie
za taką altanę nie przysługuje także w przypadku likwidacji ROD.
Widać więc wyraźnie, że ustawodawca
bardzo rygorystycznie uregulował przepisy dotyczące altan, bowiem mają one
służyć, tak, jak działka w ROD, do wypoczynku i rekreacji oraz jedynie
czasowego przebywania. Stąd w ustawie zawarto zakaz zamieszkiwania i
wykorzystywania altany do działalności gospodarczej lub innej działalności
zarobkowej.
Mając powyższe na uwadze warto
zapoznać się ze wszystkimi przepisami dotyczącymi usytuowania altany na działce
i bezwzględnie ich przestrzegać. Zdecydowanie lepiej od razu znać wszystkie
uregulowania prawne i postępować zgodnie z nimi, niż później ponosić
konsekwencje prawne
i finansowe związane z wybudowaniem ponadnormatywnej
altany. Niestety najczęściej niestosowanie się do przepisów jest świadome i
celowe.
Działkowcy powinni mieć świadomość,
że budując ponadnormatywną altanę na działce
i wykorzystując ja niezgodnie z
przeznaczeniem określonym ustawą łamią przepisy i działają nie tylko na własną
szkodę, ale przede wszystkim na szkodę całej społeczności działkowej w Polsce.
Wioletta Zaleska
Wydział Prezydialny KR PZD
Dodano dnia 10.03.2016
Subskrybuj:
Posty (Atom)